by ·2 Comments

“bloc nou” – bloc din 1981 (bucurestenii numesc “bloc nou” tot ce e dupa 1977)
“fara imbunatatiri” – apartamentul arata ca o pestera, cu huma originala pe pereti (unde se mai vede de mucegai), linoleum in bucatarie, igrasie si tot tacamul
“aproape de metrou” – locuinta este situata intr-un cartier care are la un capat metrou. ca tre sa schimbi un autobuz si 2 tramvaie pana la el, alta poveste.
“fara probleme cu terasa” – ploua in casa cam in fiecare an, dar anul asta am zugravit si inca n-au venit ploile
“se vinde mobilat” – am niste mobila ramasa de la bunica raposata, pe care nu vreau s-o car la gunoi
“vedere mixta” – apartamentul e pe colt, sau daca e mare are 3 pereti afara, o sa-ti inghete curu’ iarna
“proaspat renovat” – spoit recent cu cele mai ieftine materiale ca sa pot cere cu 10 000 in plus
“finisat lux” – are arcade si spoturi, pereti de diverse culori, faianta rosie in baie
“confort 1, sporit” – am spart debaraua
“intim” – atat de mic incat nu intra mai mult de 2 persoane adulte
“g,f,t,p,um” – mi-e atat de lene si sa scriu, negociaza tu singur si adu-mi banii la sfarsit.
“stradal” – dupa 12 noaptea se aud motoarele enduro si liniutele, de la 5 dimineata tramvaiele.
“Mariott” – Rahova
“imbunatatiri” – faianta in baie si bucatarie, gresie in baie
“adiacent” – strada pe care e imobilul se intersecteaza la un moment dat cu un bulevard mare
“vedere lac” – tantari
“2 boxe” – proprietarul a fost turnator la securitate si pupincurist la locul de munca
“15 minute de centru” – cu elicopterul, in linie dreapta (de fapt o ora jumate cu masina cand nu ploua)
“accept credit” – sunt disperat
“bloc civilizat” – interfon

… am primit pe mail si m-au amuzat. 99% adevarat!!!

ps. nu-mi apartin, banuiesc ca s-au dezvoltat prin telefonul fara fir. Din experienta proprie agentii imobiliari mint de ingheata apele!

by ·13 Comments

Noiembrie 2008. Scriam despre un scenariu care se întâmpla deja: credit ipotecar de 200.000€, apartament cumpărat la vârf de piață, dobânzi crescute brusc, rata imposibil de plătit. Apartamentul scăzuse la 100.000€. Executare silită. Ambele părți în pierdere. Singurii care câștigaseră: agențiile imobiliare care intermediaseră tranzacțiile.

17 ani mai târziu, piața imobiliară din România e din nou la niveluri care ridică întrebări serioase. Prețurile din Cluj și București au depășit în 2023–2024 nivelurile din 2008 ajustate cu inflația. Dobânzile au crescut masiv în 2022–2023. Întrebarea din 2008 e la fel de relevantă în 2025: cumperi sau închiriezi?

Ce s-a întâmplat cu piața imobiliară din 2008 încoace

Criza din 2008–2009 a lovit piața imobiliară românească cu un decalaj de 6–12 luni față de SUA. Prețurile au scăzut 40–60% față de vârful din 2007–2008 și au stagnat până în 2014–2015.

Revenirea a fost lentă, apoi accelerată de mai mulți factori: programul Prima Casă (garanții de stat care au stimulat cererea), dobânzile mici din era post-criză (ROBOR sub 2% în 2017–2018), și migrația internă spre marile orașe. Prețurile au crescut continuu din 2015.

Pandemia din 2020 a adăugat un accelerator neașteptat: cerere crescută pentru spații mai mari (telemuncă), dobânzi istorice scăzute, și un val de cumpărători care și-au folosit economiile acumulate. Prețurile au explodat în 2021–2023.

Ciclul de majorări BNR din 2022–2023 (de la 1,75% la 7%) a răcit piața. Volumul tranzacțiilor a scăzut, prețurile s-au stabilizat sau au corectat ușor în unele segmente. În 2025 piața e în echilibru fragil — nu prăbușire, dar nici creșteri susținute.

Prețurile imobiliare în România în 2025

Orientativ pentru apartamente de 2 camere, calitate medie:

Oraș Preț estimat 2025 Față de 2008
Cluj-Napoca 120.000–180.000 EUR +150–200% față de 2008
București (zone bune) 90.000–140.000 EUR +80–120% față de 2008
Timișoara 80.000–120.000 EUR +100–150% față de 2008
Brașov 85.000–130.000 EUR +100–140% față de 2008
Iași 65.000–95.000 EUR +80–100% față de 2008
Orașe medii 40.000–70.000 EUR +40–80% față de 2008

Creșterile sunt nominale — ajustate cu inflația cumulată din 2008, tabloul e mai nuanțat. Dar în raport cu veniturile românești, prețurile din Cluj și București sunt printre cele mai ridicate din Europa centrală și de est raportat la salariu mediu local.

Calculul real — cumpărare vs chirie

Cel mai util indicator pentru decizia cumpărare vs chirie e price-to-rent ratio — prețul de cumpărare împărțit la chiria anuală pentru același apartament.

Exemplu concret — București, apartament 2 camere, 100.000 EUR:

  • Chirie lunară echivalentă: ~600 EUR → 7.200 EUR/an
  • Price-to-rent ratio: 100.000 / 7.200 = 13,9

Interpretare:

  • Sub 15 — cumpărarea are sens financiar față de chirie
  • 15–20 — zonă neutră, depinde de situația personală
  • Peste 20 — chiria e mai avantajoasă din perspectivă pur financiară

În Cluj, același calcul dă adesea ratio de 20–25 — ceea ce înseamnă că pur financiar, chiria e mai avantajoasă la prețurile actuale.

Calculul nu include aprecierea viitoare a proprietății (speculativă, nu garantată) și nici costurile ascunse ale proprietății: impozit, întreținere, reparații, fond de rulment asociație.

Riscurile cumpărării în 2025

Dobânzi variabile — dacă iei un credit cu IRCC variabil, rata se poate schimba semnificativ la fiecare trimestru. Calculează întotdeauna ce se întâmplă cu rata dacă IRCC crește cu 2–3 puncte procentuale față de nivelul actual.

Supraîncălzirea în anumite segmente — apartamentele noi din Cluj și București au prețuri care nu mai reflectă randamentul de închiriere. Cumpărătorii pariază pe apreciere viitoare — același pariu făcut în 2007–2008.

Lichiditate scăzută — imobiliarele nu se vând repede când ai nevoie de bani. Dacă situația financiară se schimbă, nu poți „scoate” banii rapid fără pierdere.

Costurile ascunse — la un apartament de 100.000 EUR adaugă: taxe notariale și cadastru (~2.000–3.000 EUR), comision agent (~1–3%), eventuale renovări, fond de urgență pentru reparații. Costul real de intrare e cu 5–8% mai mare decât prețul de listă.

Riscul de concentrare — dacă 80–90% din averea ta e un singur apartament într-un singur oraș, ești extrem de concentrat pe un singur asset. Diversificarea financiară devine imposibilă.

Avantajele chiriei în 2025

Flexibilitate — poți muta în alt oraș sau țară în 1–3 luni. Esențial dacă lucrezi remote sau dacă industria ta e concentrată în anumite hub-uri.

Capitalul investit altfel — avansul de 20.000–30.000 EUR investit în ETF-uri globale (S&P 500, MSCI World) a produs randamente de 8–12% pe an pe termen lung. Comparat cu aprecierea imobiliară locală, diferența poate fi semnificativă pe 20 de ani.

Nu ești responsabil pentru reparații majore — centrala termică, acoperișul, instalațiile — toate sunt problema proprietarului.

Cost of carry mai mic — chiria lunară e adesea mai mică decât rata + întreținere + impozit pentru același apartament la prețurile actuale, mai ales în Cluj și București.

Când cumperi totuși

Argumentele financiare nu sunt singurele. Există motive valide să cumperi chiar și când ratio-ul financiar nu e perfect:

  • Stabilitate pe termen lung — plănuiești să locuiești în același loc minimum 7–10 ani. Sub acest orizont, costurile de tranzacție (intrare + ieșire) consumă aprecierea potențială.
  • Avans de minimum 20–25% — fără avans solid, ești expus la orice corecție de piață (scenariul din 2008).
  • Fond de urgență separat — după plata avansului, mai ai 6 luni de cheltuieli în cont. Nu epuizi toate economiile pe avans.
  • Rata sub 30% din venitul net — inclusiv asigurări obligatorii, nu doar rata de credit.
  • Stabilitate profesională — venit stabil, job sigur sau business profitabil. Un credit ipotecar pe 25 de ani nu e compatibil cu venitul incert.
  • Valoare emoțională — sentimentul de „casa mea”, posibilitatea de a renova după preferințe, siguranța că nu ești dat afară de proprietar. Acestea au valoare reală, chiar dacă nu se cuantifică financiar.

Agențiile imobiliare în 2025

În 2008 scriam că agențiile imobiliare au fost singurii câștigători din criză — au luat comisioanele și au plecat. În 2025 situația e mai nuanțată, dar frustrările față de comisioane persistă.

Comisionul standard în România: 2–3% din prețul de vânzare, plătit de cumpărător și/sau vânzător. La un apartament de 100.000 EUR, asta înseamnă 2.000–3.000 EUR pentru servicii care se pot reduce la câteva ore de vizionări și redactare contract.

Platforme alternative în 2025:

  • Imobiliare.ro — cea mai mare platformă din România, listări directe de la proprietari și agenții
  • Storia.ro — parte din grupul OLX, interfață modernă, filtre bune
  • OLX Imobiliare — volum mare, include și oferte directe de la proprietari
  • Publi24 — mai mic, dar cu oferte din orașe secundare

Poți cumpăra sau vinde direct fără agent — platformele permit listarea de la proprietar. Ai nevoie de avocat sau notar pentru contractul de vânzare-cumpărare oricum, indiferent dacă folosești agent.

Când are sens un agent: dacă nu ai timp să gestionezi procesul, dacă nu cunoști piața locală, sau dacă vinzi o proprietate complexă. Un agent bun cunoaște prețurile reale din piață și poate negocia mai eficient decât un cumpărător/vânzător neexperimentat.

Concluzie — 2008 vs 2025

Scenariul din 2008 — credit la vârf de piață, dobânzi crescute, apartament devalorizat — s-a repetat parțial în 2022–2023 pentru cei care cumpăraseră la maximele din 2021–2022 cu credite variabile.

Lecția rămâne aceeași: cumperi cu cap, nu din presiunea socială că „trebuie să ai apartamentul tău”. Calculezi price-to-rent ratio, te asiguri că ai avans solid și fond de urgență, și nu îți pui 90% din avere într-un singur apartament.

Agențiile imobiliare tot câștigă indiferent de direcția pieței. Asta nu s-a schimbat din 2008.

by ·6 Comments

Pe unul dintre prietenii mei cei mai buni il cheama Ui-Chend. Nu este chinez, vietnamez sau congolez. Este sfanta treime vineri-sambata-duminica. Vineri mi-a adus inca un film de developat, acum am doua puse la asteptat. Luni vor vedea lumina masinii de developat, si voi posta aici rezultatele 😀

Azi… o sa mergem la un eveniment organizat de Muzeul Taranului Roman sa facem cateva fotografii si dupa aceea imi pun intrebari pe unde o sa umblam.

Tema de medidatie de sambata este zugraveala/mobila.

Zugraveala: trebuie data huma jos de pe pereti & zugravit, indreptati peretii unde este cazul, aranjata tocaraie/usi, scoase doua usi, pus termopane, schimbata usa de la intrare, pusa gresie si faianta (evident dupa ce se da aia veche jos), parchet. Mai vreau sa schimb corpurile de iluminat si cateva sanitare.

Mobila: cele 2 locuri de unde mi-as cumpara mobila, Ikea si Mobexpert, vand la preturi destul de mari si ma intreb daca nu exista tamplari si tapiteri care sa iti faca mobila dupa modelele dorite de mine. Singurul item pe care am pusa pata este o canapea de la mobexpert (asta) care mi-a placut mie FOARTE mult. Confortabila si design placut… In rest imi fac tot felul de planuri pentru sufragerie, birou si dormitor. Sunt 3 camere foarte importante. Prima (sufrageria) nu vreau sa fie incarcata. O canapea si doua fotolii, o masuta de cafea, o chestie mai mare, cu sertare, pe care sa stea televizorul (cred ca LCD) si inca niste elemente care NU le pot vizualiza. Biroul.., 2 scaune, 2 birouri, multe rafturi si evident un minifrigider cu apa plata, pepsi si bere :). Mi-ar placea sa leg calculatoarele din birou de lcd-ul din sufragerie, poate ne uitam din an in paste la un film. Dormitorul: pat + dulap + tv. Cum ai putea sa go wild in dormitor? Imi iau pat cu tablie de care se pot lega catuse… Wild!

Inca o problema, minora, pe care mi-o ridic la fileu: ce provideri de internet am in Drumul Taberei (zona Romancierilor)? Din cate am auzit c-zone o cam sug in batista, au ppoe dar merg pe un soft propietar de conectare. Alternative sunt?

Ascult pareri, sfaturi, idei in legatura cu tema de meditatie de azi…

by ·15 Comments

Dupa o saptamana “minunata” in care 4 din 5 zile am trudit la job si mi-am dorit sa vad soarele, marea, muntele si sa fac altceva decat “load updall mail\pnume -R” “load fixup mail\pnume” (yeah Domino Lotus Notes mail fucking shitty sistem) a venit sambata. Cu o seara inainte am baut niste bere (2 x Silva Bruna) si acum trebuie sa indur o durere idioata, surda de cap. De ce trebuie sa te doara capul dupa ce bei bere?

Update la mutat in casa noua: mi-am gasit canapeaua. Adica am gasit canapeaua pe care vreau sa adorm la televizor, pe care sa-mi beau cafeaua dimineata si ocazional sa fac sex. Am avut acel sentiment de “wow sa-mi bag p*la cat de comoda e….” si m-am afundat in vazul vanzatorilor din reprezentanta in o stare de vis. Bun.. am gasit canapea. Mai imi trebuie pat, dulap, frigider si restul acareturilor care imi vor manca din spatiu. Avem idee de cum vom aranja sufrageria, avem idee de cum vom aranja dormitorul, am idee de cum va arata biroul. Ce nu pot sa compilez: zugraveala, parchetul, gresia, baia si bucataria. Pentru mine bucataria nu este cel mai important loc din casa asadar.. ceva minimal cat sa pot face 2 “sandvish”-uri si o cafea dimineata, sa pot sa ii fac iubitei o omleta si sa prepar repede o salata. Baia vreau sa fie … baie unde sa ma igienizez si sa ma pregatesc de plecat la job.

Culorile peretilor: Andreea imi tot zice ca vrea un perete de alta culoare, pe care sa stea mobila de culoare opusa ca sa iasa in evidenta. Adica daca ai peretele deschis punem ceva wenge… daca ai inchis pui ceva deschis.. plm! Eu nu pot sa vizualizez! Sunt un IT-ist simplu.

Cat costa zugraveala? Cat costa montatul gresiei? Parchetul pot sa il pun singur?

by ·6 Comments

Cristi aka Piticu observa efectele scripturilor de la hotnews si arunca cu rahat in hotnews. Ma uit in stanga si in dreapta, gasesc pachetul de tigari si ma uit febril dupa o bricheta. Eu aka iLL nu mai am subiecte. Viata mea a intrat pe un fagas normal adultului cu probleme existentiale! Caut o casa si de fiecare data cand ma suna cate un agent imobiliar ma umplu de spume, casa pe care am pus ochii are toate actele in regula pana la un moment dat cand nu se stie cine a murit si de ce (este vorba despre o mostenire si dupa cum stim astea sunt cele mai usor de atacat in instanta), euro tot creste s.a.m.d.

Oh well si ma uit pe blogroll si vad “Innocente”. Dau click. Si ea are probleme. Mi-am dat seama de asta din posturile dinaintea astuia, si tot am impresia ca ma ignora. Si ea, si Piticu! Am incercat sa ii mai scot la o narghilea dar fara succes. iRealitatea a pus monopol pe ei. Astia nici la poze nu mai vor sa iasa de cand are Piticu automobil, si a inceput sa se invarta cu astia shmekeri posesori de automobil (nu cititi soferi ca va sparg!). Caut din nou in blogroll si vad “Mikutzu”. Pe asta nu l-am mai vazut de cand o ardeam suspect prin facultate si chiuleam la bere si biliard. Ce-o mai face Radu? Ah mint! M-am intalnit cu el intamplator la KFC-ul de la Romana! Altii din blogroll? Neah! Am ramas fara inspiratie si tigari.

Status (de sfarsit): am gasit o casa si sper sa nu fie nevoie sa caut alta (imi place asta). Monotonie: Da! Bored la JOB: da! Ce fac ca sa ma destresez: ma joc Call Of Duty4 (a 2-a oara).

PS: ma apuc de citit si alte bloguri ca alea de le vizitez au luat-o razna si ma obliga sa iau calmante.